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Hier konnte man den Wandel der Handelslandschaft seit der Wirtschaftswunder-Ära „live“ erleben: 1967 eröffnete in Blickweite des Regensburger Welterbes ein innovatives Projekt: das Donau-Einkaufszentrum. Es hat Platz für großflächige Super- oder Fachmärkte in der Nachbarschaft des bunten Mittelstands geschaffen und die Zentralität der einstigen Reichsstadt entscheidend erhöht.  Zugleich entwickelte sich der moderne „Marktplatz“ zum Trendsetter für den Erlebniseinkauf. 50 Jahre nach der Premiere gibt es also gute Gründe zum Feiern, zumal das Haus mit jedem Geburtstag jünger geworden ist. So stuft der deutsche Shopping Center-Report 2016 das Donau-Einkaufszentrum einmal mehr in der Top-Liga ein.

Schon in den kommenden Wochen bedankt sich das Management mit Aktionen für die Treue der Kunden. Rund um den offiziellen Geburtstag (14. September) sollen dann Legenden wie Nazareth, Bonnie Tyler, Uriah Heep und die Spider Murphy Gang spielen. Hier einige Kapitel der Erfolgsstory:

o Mitte der 1960er Jahre wagte Dr. Johann Vielberth mit dem Donau-Einkaufszentrum ein Pionierprojekt: Das zweigeschossige, klimatisierte Shopping Center in Regensburg (damals 125.300 Bürger) zählte zu den ersten dieser Art in der kontinentaleuropäischen Handelswelt.

o Die Grundstücksverhandlungen mit rund 50 Eigentümern in Regensburg-Weichs dauerten gut ein Jahr. Wobei das Vorhaben Landwirten, Gärtnern und Immobilienbesitzern zusätzliche Perspektiven eröffnete, da sich der traditionelle Rettich-Anbau kaum mehr lohnte.

o Nach dem „Wirtschaftswunder“ kam der zunehmend mobilen Konsumgesellschaft ein zweiter Marktplatz nahe der Altstadt entgegen. Am nördlichen Fuß der Nibelungenbrücke verliefen wichtige Buslinien. Zugleich entstanden Hauptverkehrstrassen zum Autobahn-Netz.

o Anregungen holte sich der Bauherr beim US-Architekten Victor Gruen, der zeitgleich ein (noch bestehendes) Center bei Philadelphia plante. Mit dem Regensburger Architekten Manfred Rappel skizzierte Dr. Vielberth dann sein Modell für den mittelständisch geprägten Handel in Deutschland.

o Ab 15. April 1966 legte die ARGE Aukofer, Klug, Riepl und Tausendpfund die Fundamente. Zur Schonung des Grundwassers verzichtete man auf eine Unterkellerung. Vom 20. Juli an montierten sieben Mann Betonfertigteile von Hochtief für den ersten Bauabschnitt (ca. 24.000 qm).

o Im November 1966 wurde Richtfest gefeiert. Mit regionalen Analysen ermittelte der junge Volkswirt die Umsatzpotenziale für Kernsortimente und leitete anhand branchentypischer Umsätze je qm tragfähige Ladengrößen ab. Daran orientierte er sich konsequent bei der Vermietung.

o Die Ladenstraßen waren anfangs 100 m lang und bis zu 17,5 m breit. Damit boten sie auch für Veranstaltungen reichlich Platz. Alle Geschäfte ordneten ihre Türen und Schaufenster nach innen an. Die wetter- und lärmgeschützte „Mall“ wurde mit Bänken, Brunnen, Pflanzen und Kunst ausgestattet.

o An zentralen Punkten etablierten sich führende Adressen. So sprach ein Quelle-Warenhaus am nördlichen Ende Kunden an, während sich „co op“ (Möbel-Discount) südlich an der „Flanierstraße“ ansiedelte. Auch Woolworth baute auf den Center-Slogan „Immer Sonnenschein im Laden“.

o Neue Handelsformen fanden so außerhalb des Welterbes Platz. Autogerechte Durchbrüche im größten mittelalterlichen Stadtkern Deutschlands – z. B. vom Dom zum Haidplatz – unterblieben. Der frühere Kulturdezernent Dr. Boll: „Das Donau-Einkaufszentrum hat die Altstadt vor zerstörerischen Eingriffen bewahrt.“

o Am 14. September 1967 eroberten Kunden aus ganz Ostbayern die Konsum-Landschaft im Sturm: Auf den weitläufigen Parkplätzen standen Käfer und Kadett dicht an dicht. Der Erfolg vom Start weg führte zur raschen Belegung noch verfügbarer Flächen und permanenter Vollvermietung.

o Mit Ausstellungen uvm. war das Donau-Einkaufszentrum ein Trendsetter für den Erlebniseinkauf, mit dem sich heute der stationäre Handel vom E-Commerce abzuheben sucht. Kunden „näherten sich mit der Einkaufstüte in der Hand der Kunst“: Braque, Dali, Hundertwasser, Munch, Picasso…

o Während Skeptiker dem Projekt noch einen raschen Niedergang prophezeiten, liefen bereits Planungen für die Erweiterung an. Die „heiße“ Phase folgte ab Januar 1973: Mit Investitionen von 24 Millionen Euro übertraf der zweite Bauabschnitt den ersten um fast 100 Prozent.

o Die genutzte Grundstücksfläche erreichte 105.000 qm, die vermietete Fläche 49.827 und die reine Verkaufsfläche 31.440 qm. An den Ladenstraßen fanden 25 Adressen zusätzlich Platz. Hinzu kam nicht zuletzt eine Kaufhof-Filiale als weiterer Kunden-Magnet.

o Nach der ersten Ölkrise 1973 mit explodierenden Benzinpreisen, autofreien Sonntagen und leergefegten Autobahnen flossen verstärkt Umweltaspekte ein. Die ohnehin begrünten Parkplätze am Center wurden mit mehr als 150 Alleebäumen (Eichen, Platanen, Linden, Ahorn), Büschen und Blumen weiter aufgewertet.

o Von 1978 bis 1980 entstand die „Dominante“ mit getönter Spiegelglasfassade zur Nordgaustraße hin (7930 qm für Verkauf und 3850 qm für Büros/Praxen). Die erstmals dreigeschossige Mall aus Stahl und Glas erlaubte einen Bummel über 500 Meter. 1983 folgte das Parkdeck Süd (1200 Pkw).

o In den 80er Jahren gewann die alte Stadt weiter an Dynamik. Die Uni, qualifizierte Arbeitskräfte, der Wohn-/Freizeitwert und die aufgewertete Infrastruktur überzeugten Weltfirmen wie BMW und Siemens. Die Stadt zählte nun  140.000 Bürger; im engeren Einzugsgebiet lebten 750.000.

o 1990 umfasste die Gesamtfläche 63.000 qm. C & A bereicherte den Mix und die Zahl der Beschäftigten reichte je nach Saison bis zu 2000. Zukunftsanalysen mündeten 1997/98 in neuerliche Investitionen, wobei sich mit dem Ende des Hertie-Vertrags ein neues Gesamtkonzept anbot.

o Vier Warenhaus-Etagen wurden in differenzierte Ladenstraßen umgebaut (Märkte, Shops, Gastro). Parallel erfolgte im laufenden Betrieb und in Nachtschichten die durchgehende Renovierung. Geschliffene Granitböden, Lichteffekte, Edelstahl, Holz und Glas erzeugten einen frischen Look.

o Im Nordwesten dockte ein Neubau (13.000 qm) mit drei Verkaufs- unter drei Parkebenen an. Über eine Parkspindel konnten Autos die Decks (600 Pkw-Stellplätze) begegnungsfrei erreichen bzw. verlassen. Durch ein großzügiges Atrium führten Rolltreppen und ein Panorama-Lift zur Mall.

o Das International Council of Shopping Centers prämierte die Entwicklungsstrategie als vorbildlich. Dass es nie nur um Quantität ging, hatten zuvor bereits der Jean-Louis Solal Award (1992/93) zum 25-jährigen und 1995 der European Marketing Award (für den regionalen Malwettbewerb) belegt.

o Um im dritten Jahrtausend auf Erfolgskurs zu bleiben, nutzte man die Spielräume im kommunalen „Rahmenkonzept für die Entwicklung des Einzelhandels“ (1997). Das Szenario sah für das Center mit seiner überregionalen Strahlkraft bis 2005 Verkaufsflächen von rund 55.000 qm vor.

o Im Dialog mit der Stadt (heute 163.000 Bürger) entstanden Ausbaupläne für den Südbereich. Ein mit einem Lichthof angebundener Neubau (7000 qm) bot ab 2003 Platz für Güter des langfristigen Bedarfs mit überregionaler Attraktivität. Über „Saturn“ (Elektronik) startete der Fitness-Club „Die Insel“.

o Am Schnittpunkt mit der neuen Nibelungenbrücke/Nordgaustraße führten die Center-Betreiber den Verkehr nun kreuzungsfrei durch eine Untertunnelung. Zugleich wurde die Holzgartenstraße zur Donau hin verlagert und mit breiten Grünzügen (bis 30 m) abgeschirmt.

o Die Ladenstraßen im Inneren wurden laufend gezielt aufgewertet: mit aktualisierten Sortimenten, attraktiven Portalen und Schaufensterfronten sowie energiesparenden Lichtkonzepten. Die Zahl der Magneten auf insgesamt 80.000 qm für um die 40.000 Besucher an frequentierten Tagen ist größer denn je.

o Praktisch alle Angebote waren barrierefrei erreichbar. Als erstes Haus in Bayern wurde das Donau-Einkaufszentrum Regensburg 2011 mit dem vom Handelsverband Deutschland (HDE) geschaffenen Gütesiegel „Generationenfreundliches Einkaufen“ ausgezeichnet.

o 2016 wurden die Plätze auf der Ebene 6 der Parkspindel überdacht, um Kunden einen noch komfortableren Zugang zu ermöglichen. Neu installierte Photovoltaik-Module (ca. 570 kW) speisten regenerative Energie ins Center-Netz ein und trugen zu überschaubaren Betriebskosten bei.

o Die nachhaltige Philosophie der Gründergeneration wird vom heutigen Management der DV Immobilien Gruppe – Christian Bretthauer, Dr. Lothar Koniarski und Ingrid Zimmerer – ebenso gelebt wie vom Center-Team um Geschäftsführer Thomas Zink und Katharina Spitzner.

o Trotz des vom E-Commerce verschärften Wettbewerbs konnte das Donau-Einkaufszentrum seine Position festigen: Im Vergleich von 400 Häusern („Immobilien-Zeitung“) platzierten Handelsketten das Haus 2016 einmal mehr in der „Bundesliga“. Note: 1,95.